Die meisten Wohnungen in China werden verkauft, bevor die Entwickler sie fertig gebaut haben. Hier am 18. Juni 2022 abgebildet, wählen Menschen Wohnungen in einem Entwicklungsprojekt in Huai’an, Provinz Jiangsu, in der Nähe von Shanghai aus.
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PEKING – Nach neuen Schätzungen der Ratingagentur Standard & Poor’s werden die Immobilienverkäufe in China in diesem Jahr voraussichtlich stärker zurückgehen als während der Finanzkrise 2008.
Das teilte die Rating-Agentur unter Berufung auf Immer mehr chinesische Eigenheimkäufer haben ihre Hypothekenzahlungen eingestellt.
Ein solcher Rückgang wäre schlimmer als 2008, als die Verkäufe um etwa 20 % zurückgingen, sagte Esther Liu, Direktorin von S&P Global Ratings, am Mittwoch in einem Telefoninterview.
Seit Ende Juni zeigen inoffizielle Zahlen einen raschen Anstieg chinesischer Hauskäufer, die sich weigern, ihre Hypotheken für einige hundert unfertige Projekte zu bezahlen – bis die Entwickler die Wohnungen fertig gebaut haben.
Die meisten Häuser in China werden verkauft, bevor sie fertiggestellt sind, was eine wichtige Einnahmequelle für Entwickler darstellt. Unternehmen hatten in den letzten zwei Jahren Schwierigkeiten, Finanzmittel zu erhalten, da Peking gegen seine starke Abhängigkeit von Schulden für Wachstum vorgeht.
Der Hypothekenstreik schade jetzt dem Marktvertrauen und verzögere die Erholung des chinesischen Immobiliensektors bis nächstes Jahr, nicht dieses Jahr, sagte Liu.
Ein starker Rückgang der Immobilienpreise könnte die Finanzstabilität gefährden.
Sie sagte, dass bei rückläufigen Immobilienverkäufen wahrscheinlich mehr Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten geraten würden, und warnte davor, dass sich das Handicap auf gesündere Entwickler erstrecken könnte, „wenn die Situation nicht eingedämmt wird“.
Es bestehe auch die Gefahr sozialer Unruhen, wenn Hauskäufer nicht die Wohnungen bekommen, für die sie bezahlt haben, sagte Liu.
Begrenzte Streuung außerhalb von Immobilien
Obwohl die Zahl der Hypothekenstreiks in wenigen Wochen rapide zugenommen hat, rechnen Analysten im Allgemeinen nicht mit einer umfassenden Finanzkrise.
In einer separaten Mitteilung vom Dienstag schätzte S&P, dass ausstehende Hypothekenzahlungen 974 Milliarden Yuan (144,04 Milliarden US-Dollar) dieser Kredite betreffen könnten – 2,5 % von Chinas Hypothekenkrediten oder 0,5 % aller Kredite.
„Wenn es zu einem starken Rückgang der Immobilienpreise kommt, könnte dies die Finanzstabilität gefährden“, heißt es in dem Bericht. „Die Regierung hält dies für wichtig genug, um schnell Hilfsgelder zu verteilen, um das sich verschlechternde Vertrauen anzugehen.“
Chinesische Entscheidungsträger ermutigten die Banken, Entwickler zu unterstützen, und betonten die Notwendigkeit, den Wohnungsbau abzuschließen. Die Behörden haben sich allgemein geäußert Mehr Immobilienunterstützung Seit Mitte März unter Beibehaltung des Slogans „Wohnen statt Spekulation“.
„Unsere Sorge ist, dass das Volumen dieser Unterstützung nicht groß genug ist, um die Situation zu retten. [which] verwandelt sich jetzt in [a] „Schlimmer Trend“, sagte Liu.
Entscheidend ist jedoch, dass Liu sagte, ihr Team erwarte keinen starken Rückgang der Immobilienpreise aufgrund der Politik der lokalen Regierung. Preise unterstützen. Ihre Prognose geht von einem Rückgang der Eigenheimpreise um 6 % bis 7 % in diesem Jahr aus, gefolgt von einer Stabilisierung.
Während die Ökonomen von Standard & Poor’s schätzen, dass ein Viertel des chinesischen Bruttoinlandsprodukts direkt und indirekt von Immobilien beeinflusst wird, ist nur ein Teil dieser 25 % auf das Risikoniveau zurückzuführen, sagte Liu und stellte fest, dass das Unternehmen keine genauen Zahlen habe über die Auswirkungen von Hypotheken. Schlagen Sie das BIP.
Ein größeres Problem, das gelöst werden muss
Chinas Immobiliensektor ist mit lokalen Regierungen und der Landnutzungspolitik verflochten, was es schwierig macht, die Probleme der Branche schnell zu lösen.
In einer am Dienstag veröffentlichten Analyse stellte Xu Gao, Direktor des China Senior Economist Forum, fest, dass die Menge an fertiggestelltem Wohnland seit 2005 im Durchschnitt nicht wirklich gestiegen ist, während die durchschnittliche Menge an verkauftem Land in diesem Zeitraum zurückgegangen ist.
Er sagte, die Kontraktion kontrastiere mit dem schnellen Wachstum sowohl der verkauften Grundstücke als auch der fertiggestellten Wohnungen vor 2005, als das neue Ausschreibungsverfahren für Grundstücke in vollem Umfang in Kraft trat. Xu sagte, das neue Bieterverfahren habe das Angebot an Grundstücken und Immobilien verknappt und die Immobilienpreise stärker in die Höhe getrieben als Spekulationen.
Goldman Sachs sagte in einem Bericht vom Dienstag, dass Investoren nur die besten Entwickler unter Chinas hochverzinslichen Immobilienanleihen in Betracht ziehen sollten. „Wir sehen relativen Wert in ihren langfristigen Anleihen mit niedrigerem Dollarpreis.“
Aber es ist im Allgemeinen eine Geschichte der Unsicherheit in einem der größten Sektoren in China.
„Für uns deuten der anhaltende Druck im Immobiliensektor zusammen mit den Unsicherheiten im Zusammenhang mit den COVID-Maßnahmen auf einen viel düstereren Ausblick für China hin“, schrieb Kenneth Ho, ein Kreditanalyst.
Sein potenzielles Szenario ist eines, in dem die Kreditängste zwar hoch bleiben, aber ohne echte systemische Bedenken, was zu einem negativen Anstieg der Anlegerstimmung an den Märkten für Hochzinsanleihen führt.
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