Eine Geschichte zweier Immobilienmärkte: der brennenden Talsohle und der kalten Talsohle

Laurelhurst-Viertel am Lake Washington in Seattle. Getty Images

Die Hypothekenzinsen stiegen landesweit gleichmäßig an und stiegen von nur 3 % im September 2021 auf nur 3 % im September 2021. 7,33 % bis Mittwoch. Allerdings war die Reaktion der Immobilienpreise überhaupt nicht einheitlich, was zu erstaunlichen Unterschieden auf dem Immobilienmarkt des Landes geführt hat. Tatsächlich handelt es sich um die Geschichte zweier Immobilienmärkte, eines unten sehr heiß und eines oben eiskalt.

Auf vielen regionalen Wohnungsmärkten kam es bei Häusern der gehobenen Preisklasse zu Preisrückgängen, während Häuser der Einstiegsklasse relativ unbeschadet blieben.

Seattle und San Francisco, zwei Märkte, die für ihre hochpreisigen Immobilienmärkte bekannt sind, veranschaulichen diesen starken Kontrast bei den Immobilienwerten. Entsprechend der Zillow-HauswertindexIn Seattle und San Francisco sanken die Werte von „höherwertigen“ Häusern um 10,7 % bzw. 13,4 %. Unterdessen verzeichneten die Immobilienwerte der „unteren Preisklasse“ moderatere Rückgänge, mit Rückgängen von lediglich 1,5 % bzw. 4,1 % in Seattle und San Francisco.

was ist hier los? Da sich die Erschwinglichkeit von Wohnraum im ganzen Land unter dem Druck steigender Hypothekenzinsen verschlechtert, passen Hauskäufer einfach ihre Erwartungen an. Da die oberen Ebenen des Marktes für viele Käufer unerreichbar sind, haben sie sich mit Interesse kleineren, preisgünstigeren Häusern zugewandt. Dadurch haben sie die untere Hälfte des Marktes relativ wärmer gehalten.

Darüber hinaus haben sich viele optimistische Käufer, die einen Hypothekenzins von 3 % oder 4 % gegen einen Zinssatz von 6 % oder 7 % eintauschen würden, dafür entschieden, in ihren derzeitigen Häusern zu bleiben. Dies führt somit zu einem geringeren Zufluss der Aufwärtsnachfrage in die „höhere Preisstufe“, während gleichzeitig das verfügbare Angebot in der „niedrigeren Preisstufe“ verringert wird.

In den letzten Monaten haben günstigere Häuser ihre höherpreisigen Gegenstücke durchweg übertroffen.

Von den 40 größten Immobilienmärkten des Landes, die von Zillow beobachtet werden, bleiben 29 in der „oberen Preisklasse“ unter den Preisspitzen der Pandemie-Ära, während 23 diese Spitzenwerte in der „mittleren Preisklasse“ noch nicht wieder erreicht haben. Im Gegensatz dazu liegen in der „Niedrigpreisschicht“ nur noch 10 Märkte noch unter dem Höhepunkt der Epidemie.

Mit anderen Worten: 30 der 40 größten Wohnungsmärkte des Landes verzeichneten im Juli ein Allzeithoch für „günstige“ Häuser, was die anhaltende Attraktivität bezahlbarer Wohnmöglichkeiten unterstreicht.

Wir haben diese deutliche Aufteilung auch regional beobachtet, wobei die Preise in westlichen Märkten mit hohen Kosten wie Phoenix und San Francisco insgesamt stärker zurückgingen als in günstigeren Märkten im Mittleren Westen wie Cincinnati und Chicago. Bemerkenswert ist, dass die Immobilienpreise in elf Märkten, darunter Cincinnati und Chicago, im Juli über alle Preisniveaus hinweg Allzeithochs erreichten. Ein wichtiger Grund für diese Verschiebung ist, dass Einzelpersonen und Investoren, die von Märkten wie San Francisco und Austin ausgeschlossen waren, ihren Fokus auf Städte wie Chicago, Cincinnati und Kansas City verlagern.

Mit anderen Worten: Im ersten Halbjahr 2023 kam es zu einem Run auf die „relative Erschwinglichkeit“. Dies hat dazu geführt, dass niedrigere Preisniveaus zu größeren Preissteigerungen führten und „relativ erschwingliche Märkte“ ihre günstigeren Gegenstücke in Bezug auf Preissteigerungen übertrafen.

Hinweis: Die „niedrigste Preisstufe“ spiegelt den typischen Wert von Häusern wider, der vom Zillow Home Value Index im 5. bis 35. Perzentilbereich erfasst wird. Die „mittlere Preisstufe“ spiegelt den typischen Wert von Häusern im Bereich des 35. bis 65. Perzentils wider. Die „höchste Preisstufe“ spiegelt den typischen Wert von Häusern im Bereich des 65. bis 95. Perzentils wider.

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