Juni 2, 2023

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Zinserhöhungen der Fed und Angst vor Zahlungsausfällen: Das könnte als nächstes für den Immobilienmarkt kommen

Käufer und Mieter von Eigenheimen könnten später in diesem Jahr Erleichterung verspüren, da sich die Eigenheimpreise stabilisieren, die Hypothekenzinsen sinken und sich das Mietpreiswachstum weiter verlangsamt.

Ökonomen gehen davon aus, dass die Federal Reserve die Zinserhöhung noch eine Weile zurückhalten wird, während sie eingehende Wirtschaftsdaten überwacht, von denen einige aus der Bankenkrise stammen, die zu einer Verschärfung der Kreditvergabe geführt hat.

Dies könnte dazu führen, dass die Hypothekenzinsen weiter von ihren Höchstständen im letzten Herbst absinken und den Käufern etwas Luft verschaffen, um von den von ihren Höchstständen fallenden Immobilienpreisen zu profitieren.

Doch zunächst muss der Kongress eine Krise abwenden und an der Schuldenobergrenze arbeiten, um einen beispiellosen Zahlungsausfall zu verhindern – ein Ereignis, das laut Experten das US-Finanzsystem zerstören könnte.

Auf dem Immobilienmarkt droht die Schuldengrenze

Der Sprecher des Repräsentantenhauses Kevin McCarthy (R-Calif.) und der Minderheitsführer Mitch McConnell (R-Ky.) sprechen nach einem Treffen mit Präsident Biden, dem Minderheitsführer Hakeem Jeffries (DNY) und dem Mehrheitsführer Chuck Schumer (DNY) mit Reportern, um den Rabatt zu besprechen Limit im Oval Office des Weißen Hauses in Washington, D.C. am Dienstag, 9. Mai 2023 (Greg Nash/The Hill).

Ein US-Schuldenausfall könnte für Hauskäufer verheerende Folgen haben, da Ökonomen voraussagen, dass die bereits hohen Kaufkosten zweistellig steigen werden.

In diesem beispiellosen Worst-Case-Szenario würde der Markt praktisch einfrieren, da die Hypothekenzinsen steigen und die Hausverkäufe sinken.

Laut einer neuen Analyse des Immobilienunternehmens Zillow können die Kosten für den Hauskauf im Falle eines Schuldenausfalls um 22 Prozent steigen, wenn die Hypothekenzinsen 8 Prozent übersteigen.

„Insgesamt ähnelt es stark den Auswirkungen dessen, was Anfang letzten Jahres passiert ist, als die Hypothekenzinsen dramatisch von etwas mehr als 3 Prozent anstiegen – ein Anstieg um mehrere Prozentpunkte innerhalb eines Zeitraums von etwa einem halben Jahr Preiswachstum zu sinkenden Preisen.“

Aber Tucker sagte, geringere Hausverkäufe seien ein größerer Faktor.

„In unserer Prognose dessen, was bei diesem Zahlungsausfall passieren wird, bedeutet dies nach unseren Schätzungen, dass in den anderthalb Jahren nach diesem Zahlungsausfall 700.000 Hausverkäufe weniger getätigt werden“, sagte Tucker und fügte hinzu, dass dadurch Hunderttausende Menschen auf beiden Seiten des Zahlungsverzugs wären Deal vom Markt ausgeschlossen.

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Allerdings sind die Vereinigten Staaten noch nie in Zahlungsverzug geraten, und die Erschwinglichkeit von Wohnraum dürfte von einem weiteren Einbruch verschont bleiben.

Was erwarten Sie von den Hypothekenzinsen?

Die schnellen Zinserhöhungen der Fed im vergangenen Jahr haben die Hypothekenzinsen stark belastet, die zu Beginn der Pandemie historische Tiefststände erreichten und einen Kaufboom auslösten.

Die geldpolitische Straffung durch die Zentralbank durch Erhöhung der Zinssätze drang in den Hypothekenmarkt ein und trieb die Zinsen in die Höhe.

Hohe Hypothekenzinsen in Kombination mit knappen Lagerbeständen und hohen Kaufpreisen haben die Erschwinglichkeit für viele Käufer erschwert, insbesondere für jüngere Käufer, die ihr erstes Eigenheim suchen.

Sobald sich die volatilen Zinssätze jedoch stabilisieren, nachdem sie Ende letzten Herbst einen Höchststand von 7,08 Prozent erreicht hatten, bleibt die Rekordrate hoch. Nach einem Rückgang in der dritten Woche in Folge liegt die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek bei knapp unter 6,4 Prozent.

„Der Rückgang in dieser Woche setzt den jüngsten Seitwärtstrend der Hypothekenzinsen fort und ist eine willkommene Abkehr von den Rekordsteigerungen des letzten Jahres“, sagte Sam Khater, Chefökonom bei Freddie Mac.

„Obwohl die Inflation weiterhin hoch ist, war ihre Wachstumsrate moderat und dürfte sich im weiteren Verlauf des Jahres 2023 verlangsamen. Dies sollte ein gutes Zeichen für die langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen sein.“

Mehrere Konjunkturprognosen zeigen, dass der 30-jährige Festzins zum Jahresende auf einen niedrigen Bereich von 6 Prozent sinken wird. Daten aus den Projekten der Mortgage Bankers Association könnten bis auf 5,5 Prozent sinken.

Wird es weitere Zinserhöhungen der Fed geben?

Der Vorsitzende der Federal Reserve, Jerome Powell, spricht während einer Pressekonferenz in Washington am Mittwoch, dem 3. Mai 2023, im Anschluss an die Sitzung des Offenmarktausschusses der Federal Reserve.  (AP Photo/Caroline Custer)
Der Vorsitzende der Federal Reserve, Jerome Powell, spricht während einer Pressekonferenz in Washington am Mittwoch, dem 3. Mai 2023, im Anschluss an die Sitzung des Offenmarktausschusses der Federal Reserve. (AP Photo/Caroline Custer)

Der Vorsitzende der Federal Reserve, Jerome Powell, sagte zu Beginn einer Reihe von Zinserhöhungen durch die Zentralbank, dass der Immobilienmarkt eine Korrektur vornehmen müsse, um Häuser erschwinglicher zu machen.

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Die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr zusammen mit der Inflation dramatisch zurückgegangen, und Ökonomen gehen davon aus, dass die Fed weitere Erhöhungen zurückhalten wird.

Zonda-Chefökonom Ali Wolf sagte gegenüber The Hill, dass die Fed wahrscheinlich damit fertig sei, die Zinsen anzuheben, zumindest vorerst.

„Beamte der Federal Reserve haben berichtet, dass sie verfolgen wollen, wie sich die bisherigen zehn Erhöhungen auf die Wirtschaft ausgewirkt haben, insbesondere da zwischen höheren Zinssätzen und Veränderungen im Wirtschaftswachstum häufig eine Lücke besteht“, sagte Wolf.

Sie fügte hinzu: „Wenn wir stärker als erwartete Beschäftigungsstatistiken oder Inflationszahlen sehen, könnten die Fed-Beamten das Bedürfnis verspüren, die Zinssätze erneut anzuheben.“

Laut dem diese Woche veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) ließ die Inflation im April nach und markierte den niedrigsten jährlichen Ratenanstieg seit 2021.

Tucker von Zillow fügte hinzu, dass die Fed möglicherweise eine Pause von den Erhöhungen einlegen wird, während sie weiterhin die Folgen mehrerer regionaler Bankpleiten prüft.

„Ich denke, sie wollen sich wahrscheinlich etwas Zeit nehmen, um zu beobachten, wie das Finanzsystem die Auswirkungen der jüngsten Bankschließungen verdaut, und versuchen zu verstehen, wie die daraus resultierenden Kreditkanäle beginnen, die Kreditvergabe ein wenig einzuschränken“, sagte er.

Die Mieten sind auf dem Weg, weiter zu sinken

Silhouette eines Fußgängers vor einem Hochhaus in der 160 Water Street im Finanzviertel von Manhattan, während das Gebäude in Wohnungen umgewandelt wird, Dienstag, 11. April 2023, in New York.  (AP Photo/Bebeto Matthews)
Silhouette eines Fußgängers vor einem Hochhaus in der 160 Water Street im Finanzviertel von Manhattan, während das Gebäude in Wohnungen umgewandelt wird, Dienstag, 11. April 2023, in New York. (AP Photo/Bebeto Matthews)

Die Mietnachfrage verlangsamte sich 11j Daten des Immobilienmaklerunternehmens Redfin zeigten im April jeweils einen Anstieg von lediglich 0,3 Prozent. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres stiegen die durchschnittlichen Mieten um mehr als 16 Prozent.

Die Verlangsamung des Preiswachstums ist größtenteils auf die große Anzahl an auf den Markt kommenden Einheiten zurückzuführen. Die Zahl der fertiggestellten Gebäude mit fünf oder mehr Einheiten stieg im März im Jahresvergleich um 60 Prozent auf 484.000, nicht saisonbereinigt. Dieses schnell wachsende Unternehmen hat die Leerstandsquote auf 6,4 Prozent steigen lassen – den höchsten Stand seit zwei Jahren.

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Der stellvertretende Chefökonom von Redfin, Taylor Marr, sagte gegenüber The Hill, er gehe davon aus, dass sich der Preisanstieg bei den Mieten weiter verlangsamen werde, allerdings ohne finanziellen Handlungsspielraum für Mieter.

„Es wird erwartet, dass sich die Mieten in der zweiten Jahreshälfte seitwärts bewegen, um große Steigerungen zu vermeiden, aber größtenteils, um den bestehenden Mietern keine großen Einsparungen zu ermöglichen“, sagte Marr in einer E-Mail.

Er fügte hinzu: „Es wird erwartet, dass sich der Anstieg des Angebots (z. B. beim Bau neuer Mehrfamilienhäuser) bis zum Jahresende verlangsamt und die Nachfrage stabil bleibt – viel weniger als der plötzliche Anstieg während der Pandemie, als viele neue Mietwohnungen entstanden.“ .“

Andere Ökonomen der Mietpreisentwicklung verwiesen auf den Rückgang des Mietwachstums gemessen am Verbraucherpreisindex.

Jay Parsons, Vizepräsident und Chefökonom von RealPage, schrieb auf RealPage.com Analyse Nach der Veröffentlichung des VPI waren die Mietwachstumszahlen zwar nur um 0,1 Prozent niedriger als im Vormonat, aber der Trend war entscheidend.

„Das ist eine große Sache für Inflations- und Zinsbeobachter (Eigentumswohnungsinvestoren eingeschlossen), weil die Miete die größte Variable in der größten CPI-Kategorie ist: Unterkünfte“, schrieb Parsons.

Shelter, das etwa 40 Prozent der Kerninflation ausmacht, stieg im April gegenüber dem Vormonat um 0,4 Prozent und leistete den größten Beitrag zum gesamten monatlichen Inflationsanstieg.

Was erwartet Sie bei den Immobilienpreisen?

Die Immobilienpreise sind während des pandemischen Immobilienbooms schnell gestiegen – in einigen Märkten wurden zweistellige Zuwächse verzeichnet. Doch das Preiswachstum verlangsamte sich in der zweiten Hälfte des letzten Jahres und bis in die Frühjahrskaufsaison hinein.

Moody’s Analytics geht davon aus, dass die Preise für Einfamilienhäuser um 4 Prozent sinken werden Moderne Prognose.

Matt Walsh, Ökonom bei Moody’s Analytics, sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass das Schlimmste in der Rückschau zu erwarten sei. Allerdings geht er davon aus, dass die Verkaufsmengen im Vergleich zur Pandemie niedrig bleiben werden, da jüngste Daten auf eine schwache Hauskaufsaison hinweisen.

Er fügte jedoch hinzu, dass die Preise von ihren Höchstständen fallen könnten, auch wenn sich die Verkaufsmengen stabilisieren.

„Während ein Rückgang der Immobilienpreise um 10 % wichtig ist, wird die kommende Korrektur weit entfernt sein von dem Absturz, der auf die Immobilienblase der 2000er Jahre folgte“, schloss er.

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